|
|
Ипотечные продуктыПродукт НовостройкаРазъяснения о порядке применения «Специальных условий выдачи и выкупа ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ипотечных кредитов (займов), предоставленных физическим лицам на цели приобретения жилья во вновь возводимых/возведённых многоквартирных домах (продукт – «Новостройка»)». Настоящие Разъяснения поясняют некоторые требования к основным условиям выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов (займов), предоставленных в соответствии с условиями ипотечного продукта – «Новостройка». 1. Требования к приобретаемому Жилому помещению и Предмету ипотеки. Предметом ипотеки может являться как Приобретаемая на кредитные средства квартира, так и Имеющаяся в собственности Заемщика и/или Членов семьи Заемщика квартира. Приобретение квартиры под залог имеющейся в собственности Заемщика и/или Членов семьи Заемщика квартиры возможно только на этапе строительства многоквартирного жилого дома, строительство которого осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Приобретаемая квартира, в случае, когда она является предметом ипотеки, должна располагаться либо в еще строящемся многоквартирном доме либо в построенном не ранее 2007 года многоквартирном доме. Для подтверждения предоставляется копия или выписка из Технического паспорта здания (строения) с указанием года постройки здания (Приложение №12 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации). Допускается предоставление копии или выписки из Технического паспорта жилого помещения (квартиры) с указанием в ней года постройки здания (Приложение №13 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации). Подтверждением года постройки здания могут служить также кадастровый паспорт здания, разрешение на ввод в эксплуатацию или документы специализированных государственных и муниципальных организаций технической инвентаризации (БТИ). Иные требования к Предмету ипотеки определены в Разделе 5 Общей части Стандартов Агентства. 2. Требования к Заемщику и Залогодателю. Требования к Заемщику и Залогодателю определяются в соответствии с разделом 4 Общей части Стандартов Агентства за исключением п. 4.6 указанного раздела. Общее количество Заемщиков, удовлетворяющих требованиям Стандартов Агентства и выступающих по одному кредитному договору/договору займа, не может превышать 4 (четырех) человек. В случае если предметом ипотеки выступает Имеющаяся квартира, Залогодателем по кредитному договору/договору займа может выступать третье лицо, не являющееся заемщиком, но являющееся Членом семьи Заемщика. Передача в залог имеющегося жилого помещения осуществляется только на основании заключаемого договора об ипотеке. 3. Цели кредитования. Ипотечный кредит (заем) должен быть предоставлен на приобретение квартиры на этапе строительства либо по окончании строительства, либо на приобретение квартиры путем оплаты пая в жилищно-строительном/жилищно-накопительном кооперативе. При этом, Продавцами жилых помещений (цедентами по договорам уступки права требования, продавцами паев ЖК/ЖСК/ЖНК) могут являться следующие юридические лица:
4. Коэффициент К/З. Коэффициент К/З определяется на дату заключения кредитного договора/договора займа в порядке, установленном п. 3.2 Раздела 3 Части I Стандартов Агентства, и должен составлять не менее 30% и не более: 4.1. 80% если Предметом ипотеки выступает Приобретаемая квартира (п. 1.1 Специальных условий). Требование о страховании ответственности Заемщика (Заемщиков) по кредиту (займу) не предъявляется; 4.2. 70% (для Договора займа) и 80% (для Кредитного договора) – если Предметом ипотеки выступает Имеющаяся квартира (п.1.2 Специальных условий). Сумма кредита (займа) сравнивается с оценочной стоимостью Предмета ипотеки (Имеющаяся квартира), но не может превышать цену Приобретаемой (строящейся) квартиры. Если К/З превышает 70% оценочной стоимости Имеющейся квартиры, ответственность Заемщика (Заемщиков) по кредитному договору должна быть застрахована, а страховая сумма не должна быть меньше размера такого превышения. При этом следует учитывать, что Специальными условиями продукта Новостройка предусмотрена возможность передачи в залог (ипотеку) уже имеющейся в собственности заёмщика или членов семьи заемщика квартиры. Однако, в соответствии с пунктом 4 статьи 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита вправе только заемщик, выступающий одновременно и залогодателем. Соответственно для кредита, где среди заёмщиков отсутствуют собственники предмета ипотеки, выступившие залогодателями, коэффициент К/З не может превышать 70%. 5. Процентная ставка. Структура процентных ставок зависит от соотношения суммы кредита (займа) к максимально установленной сумме кредита (займа) по региону, величины коэффициента Кредит/Залог, срока кредита (займа), наличия/отсутствия ипотечного страхования (страхования ответственности заемщика перед кредитором). 5.1. Размер процентной ставки, указанный в п. 5.3 Специальных условий, действителен при наличии личного страхования. При отсутствии личного страхования процентные ставки повышаются на величину страховой маржи, установленную Агентством. При этом кредит (заем) может быть выдан в рамках продукта «Новостройка» только при условии, что значение процентной ставки, в том числе при отсутствии личного страхования, не превышает 11%. Если расчетное значение ставки (при отсутствии личного страхования) превышает 11%, кредит (заем) оформляется и выкупается в рамках стандартного ипотечного продукта. 5.2. Для кредитов (займов), предоставленных на цели приобретения жилого помещения по окончании строительства путем купли-продажи жилого помещения у юридического лица, в случае когда Приобретаемая квартира выступает Предметом ипотеки, размер процентной ставки должен соответствовать значениям, указанным в п. 5.3, с учетом применения вычетов согласно п. 5.6 Специальных условий с даты заключения кредитного договора/выдачи займа. 5.3. Для кредитов (займов), предоставленных на цели приобретения жилого помещения на этапе строительства, в т.ч. путем заключения договора уступки прав требования от юридического лица к физическому лицу, в случае, когда Приобретаемая квартира выступает Предметом ипотеки, размер процентной ставки должен соответствовать значениям, указанным в п.5.3, с учетом применения вычетов согласно п.5.6 Специальных условий с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором была произведена государственная регистрация права собственности и ипотеки. При этом в случае если Первичный кредитор устанавливает в кредитном договоре (договоре займа) две процентные ставки, то Ставка 1 устанавливается по усмотрению Первичного кредитора, а Ставка 2 должна соответствовать значениям, указанным в п. 5.3, с учетом применения вычетов согласно п. 5.6 Специальных условий. Изменение Ставки 1 на Ставку 2 может быть осуществлено в любое время, но не позднее первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором была произведена государственная регистрация права собственности и ипотеки. 5.4. Для кредитов (займов), предоставленных на цели приобретения жилого помещения на этапе строительства путем участия в долевом строительстве, в т.ч. путем заключения договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве, в случае когда Предметом ипотеки выступает Имеющаяся квартира, размер ставки должен соответствовать значениям, указанным в п. 5.3, с учетом применения вычетов согласно п. 5.6 Специальных условий с даты заключения кредитного договора/выдачи займа. 5.5. Для кредитов (займов), предоставленных на цели приобретения жилого помещения путем полной оплаты пая в жилищном кооперативе/жилищно-строительном кооперативе/жилищно-накопительном кооперативе, в случае когда Приобретаемая квартира выступает Предметом ипотеки, размер процентной ставки должен соответствовать значениям, указанным в п. 5.3, с учетом применения вычетов согласно п. 5.6 Специальных условий с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором была произведена государственная регистрация права собственности и ипотеки. При этом в случае если Первичный кредитор устанавливает в кредитном договоре (договоре займа) две процентные ставки, то Ставка 1 устанавливается по усмотрению Первичного кредитора, а Ставка 2 должна соответствовать п. 5.3 и п. 5.6 Специальных условий (Процентная ставка с учетом примененных вычетов). Изменение Ставки 1 на Ставку 2 может быть осуществлено в любое время, но не позднее первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором была произведена государственная регистрация права собственности и ипотеки. 5.6. В случае если в период с даты заключения кредитного договора/договора займа до даты регистрации права собственности на жилое помещение произошли изменения, влияющие на расчет Ставки 2 (например: досрочное частичное погашение кредита (займа) за счёт собственных средств средств МСК и другие, предусмотренные Специальными условиями) перерасчет Процентной ставки (Ставки 2) не производится. 6. Вычеты из процентной ставки. 6.1. Для применения вычета согласно п. 5.6.1 Специальных условий к годовой процентной ставке по кредиту (займу), предоставляемому (предоставленному) на цели оплаты по Договору приобретения Жилого помещения, по которому цена одного квадратного метра общей площади приобретаемого Жилого помещения не превышает стоимости одного квадратного метра и установленной Агентством на основании Приказа Министерства регионального развития Российской Федерации для региона Российской Федерации, на территории которого расположено приобретаемое Жилое помещение (размещается на сайте Агентства), следует:
6.2. Для применения вычета при «Приобретении жилья в случае, если одним из Заемщиков является распорядитель средствами материнского (семейного) капитала» Агентством не устанавливается требование об очередности поступления денежных средств в счет оплаты договора приобретения (уступки права требования). На момент предложения такой закладной к выкупу полная оплата по договору приобретения должна быть подтверждена документально. 6.3. Для применения вычета согласно п. 5.6.6 Специальных условий к годовой процентной ставке по кредиту (займу), предоставляемому при приобретении жилья семьёй, в которой есть два и более несовершеннолетних ребенка необходимо одновременное выполнение следующих требований к детям и семье (супругам):
В частном случае семьей признается семья, которая состоит только из одного родителя (усыновителя) двух и более детей. 6.4. При удовлетворении нескольким требованиям, указанным в п. 5.6 Специальных условий – вычеты должны суммироваться. 6.5. При наличии на момент заключения кредитного договора/договора займа оснований, определенных п. 5.6 Специальных условий, Процентная ставка должна быть снижена кредитором (займодавцем) на значения, определённые Специальными условиями для каждого из предусмотренных оснований. 7. Дополнительные условия выкупа. 7.1. На предмет выкупа Агентством рассматриваются ипотечные кредиты (займы) по кредитным договорам/договорам займа, заключенным после 1 июля 2009 года. 7.2. Выкуп закладных Агентством осуществляется после государственной регистрации права собственности и ипотеки на приобретаемую квартиру и при наличии закладной. Выкуп закладных Агентством может быть осуществлен еще до завершения строительства (ввода объекта в эксплуатацию), в случае когда ипотечный кредит (заем) предоставлен на приобретение Квартиры в строящемся многоквартирном доме, а Предметом ипотеки выступает Имеющаяся квартира, и если Агентству предоставлено подтверждение целевого использования средств кредита/займа и полной оплаты Заемщиком (-ами) договора участия в долевом строительстве (или уступки прав по договору участия в долевом строительстве). 7.3. В случаях, если при заключении кредитных договоров/договоров займа процентная ставка по кредиту (займу), определенная для периода времени после осуществления государственной регистрации права собственности и ипотеки, первоначально была выше, чем процентная ставка, установленная в п. 5.3 с учетом применения вычетов согласно п. 5.6 Специальных условий (Ставка 2) или вообще не была указана для этого периода, а затем приведена в соответствие с процентной ставкой, устанавливаемой согласно п. 5.3 и п.5.6 Специальных условий путем снижения по соглашению между кредитором и заёмщиком, выкуп закладных по таким кредитам (займам) не производится. 7.4. В случае если процентная ставка по кредиту (займу) на период после осуществления государственной регистрации права собственности и ипотеки установлена Первичным кредитором в размере меньшем, чем процентная ставка, определенная п.5.3 с учетом применения вычетов согласно п.5.6 Специальных условий, выкуп закладных осуществляется с дисконтом, с применением положений п.1.4.2 и п. 1.4.4 Части II Стандартов Агентства. При наличии на момент заключения кредитного договора/договора займа оснований, определенных п. 5.6 Специальных условий, Процентная ставка должна быть снижена кредитором (займодавцем) на значения, определённые Специальными условиями для каждого из предусмотренных оснований. 7.5. В случае если согласно условиям кредитного договора/договора займа Процентная ставка (Ставка 2) устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором была произведена государственная регистрация права собственности и ипотеки, предложение на выкуп Агентству Поставщик может направлять не ранее календарного месяца, в котором вступает в действие Процентная ставка (Ставка 2). 7.6. В случае если в обеспечение обязательств по кредиту/займу передается Имеющаяся квартира, то собственником(-ами) передаваемой в залог квартиры может(-гут) быть:
При этом следует учитывать, что надлежащим подтверждением целевого использования ипотечного кредита/займа является оформление по завершении строительства построенной квартиры в собственность Заемщика(-ов) по ипотечному кредиту/займу, который(-е) является(-ются) Залогодателем(-ями) и/или Член семьи которого является Залогодателем по этому ипотечному кредиту/займу. В обоих случаях Член семьи Заемщика может быть включен в число собственников приобретаемой квартиры. Членом семьи Заемщика в соответствии со Стандартами признаются, в том числе взаимозависимые и иные лица, если они проживают совместно с Заемщиком, ведут с ним общее хозяйство (несут общие расходы), оказывают взаимную помощь и иным образом проявляют свои отношения с Заемщиком, свидетельствующие о наличии семейных отношений. Такие лица признаются Членами семьи Заемщика только при наличии решения суда об этом. 7.7. Выкуп кредитов (займов) со значением коэффициента К/З выше 70% без ипотечного страхования осуществляется Агентством при условии подписания поставщиком закладных дополнительного соглашения к действующим договорам поставки, содержащих условия применения к поставщику права регресса и штрафных санкций при наступлении раннего дефолта закладной. 8. Дополнительно к «Списку документов, предоставляемых в Агентство на выкуп/экспертизу» (Приложение 14), в зависимости от наличия и вида сделки предоставляются следующие документы:
Дата публикации: 24.02.2012г. |
|
