|
|
Вопросы и ответы
Программа стимулирования кредитования строительства
-
Общие сведения
-
1. Кто занимается реализацией программы «Стимул» в регионах?
Реализация программы Стимул осуществляется непосредственно Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. По всем интересующим вопросам следует обращаться напрямую в Управление проектного финансирования ОАО «АИЖК».
-
2. Для чего банкам, у которых и так достаточно ликвидности, участвовать в программе?
Цель программы «Стимул» - не раздать займы, а предложить банкам опцион на право привлечения займов в случае недостатка ликвидности. Одной из основных функций, осуществляемой Агентством в рамках программы является рефинансирование ипотечных кредитов физических лиц, выданных по условиям программы, а также выкуп ипотечных кредитов юридического лица – гаранта сбыта.
-
Требования к кредитору
-
1. Обязательно ли для банка наличие генеральной лицензии?
Наличие генеральной лицензии на осуществление банковской деятельности является рекомендательным, но не обязательным требованием для участия в программе.
-
2. Есть ли ограничения для банков по размеру собственного капитала?
В пилотных проектах программы «Стимул» действительно были требования к размеру собственных средств и величине валюты баланса. В данный момент, указанные в Заявке размер собственных средств и валюты баланса носят рекомендательный, а не обязательный характер. Заявки банков на участие в программе принимаются от всех банков.
-
3. Может ли участвовать в программе банк, у которого нет международного рейтинга?
В программе «Стимул» может участвовать любой российский банк, даже если у него нет международного рейтинга. Размер беззалогового лимита и условия выдачи займов определеются после комплексной оценки финансовой отчетности и деятельности банка.
-
4. Необходимо ли для получения займа предоставление залогового обеспечения со стороны банка?
Необходимо, если размера беззалогового лимита недостаточно для финансирования проекта, и у банка есть желание рефинансировать выданные заемщику кредиты путем получения займов в Агентстве.
-
5. Мы обратились в банк, уже участвующий в программе «Стимул», но нам отказали в представлении кредита. Может ли АИЖК повлиять на банк?
Окончательное решение о финансировании того или иного строительного проекта принимает банк, т.к. именно он берет на себя основные риски строительства. Если банк отказал в финансировании, значит, заемщик/проект по каким-то причинам не отвечает его кредитной политике. Попробуйте обратиться в другой банк.
-
6. Может ли региональный оператор АИЖК стать кредитором проекта?
Нет, не может. Участие региональных операторов ограничено исполнением функций застройщика, Гаранта Сбыта или застройщика – Гаранта сбыта. Согласно условиям программы кредитором проекта может выступать только банк.
-
Требования к застройщикам
-
1. Может ли застройщик, имея недостроенный объект, получить деньги в АИЖК?
В данный момент по Программе «Стимул» Агентство работает только напрямую с банками. Именно банки берут на себя строительные риски по проектам, и за ними остается право выбора объекта кредитования.
-
2. Может ли застройщик, находящийся на упрощенной системе налогообложения, стать участником программы «Стимул»?
К участию в программе могут быть привлечены все застройщики, независимо от системы налогообложения.
-
3. Может ли в роли застройщика выступать жилищно-строительный кооператив?
ЖСК также могут участвовать в программе «Стимул» в качестве застройщика.
-
4. Может ли банк, участвующий в программе «Стимул», требовать с застройщика обеспечение по кредиту?
Да может, поскольку банк формирует залоговое обеспечение по кредиту, исходя из своей кредитной политики.
-
Требования к объекту кредитования
-
1. Какие основные требования предъявляются к объекту строительства?
Объект должен иметь оформленное разрешение на строительство, оформленные земельные отношения и опубликованную проектную декларацию (со сроком получения Разрешения на ввод в эксплуатацию дома – не позднее 31.12.2013г.). Кроме того, для многоквартирных домов обязательным требованием является реализация квартир в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Для малоэтажного жилья одним из основных требований является комплексная застройка, наличие социальной и инженерной инфраструктуры и аккредитация проекта в Агентстве по продукту »Малоэтажное жилье».
-
2. На какой стадии готовности возможно включение строительных объектов в программу?
В программе «Стимул» возможно участие проектов жилья на любой стадии строительной готовности. Главное, чтобы объект соответствовал установленным требованиям.
-
3. Возможно ли включение в Программу строящегося ЖК, если часть квартир уже продана и оплачена по договорам долевого участия?
Наличие заключенных договоров участия в долевом строительстве не является препятствием для участия в Программе, но позволяет оценить соотношение запрашиваемого объема финансовой поддержки с количеством нереализованных жилых помещений. Предполагается, что средства, уже полученные от участников долевого строительства, направлены в стройку, и повторного финансирования этого оплаченного объема быть не может.
-
4. Существуют ли ограничения по максимальному объему кредитования, скажем, если речь идет о строительстве не отдельного дома, а застройке микрорайона?
В программе «Стимул» не существует ограничений по объёму финансирования и площади проектов возводимого жилья.
-
5. Правда ли, что в «Стимул» попадают только жилищные проекты экономического класса, со стоимостью кв. м, установленной Минрегионом РФ?
Это не совсем так. Программа «Стимул» действительно ориентирована на жилье экономического класса, но в ней возможно участие проектов, например, с улучшенной планировкой или бизнес-класса. Расчет экономики проекта привязан к наименьшей из величин – себестоимость строительства или цена, установленная Минрегионом РФ для того субъекта, где реализуется проект.
-
6. Распространяется ли действие программы «Стимул» на проекты малоэтажного жилья?
Да, в программе «Стимул» возможно участие проектов организованной комплексной малоэтажной застройки при условии завершения строительства плановой очереди застройки территории одновременно с формированием условий для комфортного проживания граждан. Т.о. покупатели жилья, с момента вселения, должны получить возможность пользования всей инженерной и социальной инфраструктурой, предусмотренной проектом.
-
7. Что делать, если проект отвечает всем параметрам программы «Стимул», но банки не хотят его кредитовать?
Если проект по формальным критериям отвечает условиям программы «Стимул», это не означает автоматическое получение кредитных средств в банке. Окончательное решение по кредитованию проекта принимается банком. Попробуйте обратиться в другой банк.
-
Как работает Гарант сбыта
-
1. Кто может быть гарантом сбыта?
Гарантом сбыта в программе может выступать любое юридическое лицо (кроме самого банка-кредитора проекта), в т.ч. региональный оператор АИЖК и застройщик проекта.
-
2. Может ли кредитор проекта быть гарантом сбыта?
Кредитор проекта не может являться гарантом сбыта.
-
3. Может ли застройщик стать гарантом сбыта по собственному проекту?
В настоящее время Агентством принято решение о возможном переносе функций гаранта сбыта на застройщика. По сути, это дополнительное снижение рисков, застройщик в любом случае вкладывает как минимум 30% собственных средств в ходе реализации проекта, либо даже до получения кредита в банке.
-
4. Может ли АИЖК выступать гарантом сбыта и выкупать нереализованные квартиры?
АИЖК не может выступать Гарантом сбыта и не выкупает нереализованные квартиры, построенные в рамках программы «Стимул». Функция АИЖК заключается в выкупе у банка-кредитора закладных физических и юридических лиц.
-
6. Обязательно ли присутствие в Программе гаранта сбыта?
Исключить механизм Гаранта сбыта из проекта невозможно, поскольку благодаря его наличию снимается риск нереализации жилья, а выданные банком застройщику деньги будут погашены.
-
7. Какой объем собственных средств должен иметь Гарант сбыта для осуществления функций выкупа нереализованного жилья?
Гарант сбыта в случае исполнения гарантии (оферты) приобретения согласованного объема нереализованных жилых помещений должен внести первоначальный взнос в соответствии с обязательствами, предусмотренными договором, и условиями получения ипотечного кредита на исполнение гарантии. Размер первоначального взноса составляет 30% от стоимости приобретаемых квартир.
-
8. Должен ли Застройщик оплачивать услуги гаранта сбыта при осуществлении функций выкупа?
Нет, не должен. Осуществление выкупа происходит в рамках договора купли – продажи квартир по заранее согласованной цене. О случаях взимания платы за выдачу гарантии сбыта просим сообщать в Агентство.
-
9. По какой цене гарант сбыта выкупает нереализованное жилье?
Стоимость выкупа жилья ориентирована на среднюю рыночную стоимость 1 кв. м общей площади жилья в каждом конкретном субъекте РФ, ежеквартально публикуемую Минрегионом РФ. Однако жестко закрепленных условий нет, и окончательная цена выкупа остается предметом договоренности обеих сторон. Следует учесть, что гарант сбыта – механизм, предусмотренный на случай возникновения форс-мажорных обстоятельств. Застройщику должно быть выгодно самому продавать жилье, а не перекладывать его реализацию на гаранта.
-
10. Обязательно ли Кредитору проекта предоставлять Гаранту сбыта кредит на исполнение оферты или Гарант может использовать собственные средства?
Участие в Программе Гаранта сбыта, который обладает достаточным количеством собственных средств для 100% исполнения своих обязательств по гарантии (оферте), возможно. Отсутствие обязательства кредитора проекта предоставить ипотечный кредит Гаранту сбыта снимает обязательства с АИЖК по рефинансированию такого ипотечного кредита. Более того, в этом случае Гарант сбыта может самостоятельно обеспечивать фондирование данного Проекта с обеспечением исполнения своих обязательств по гарантии (оферте).
-
Оформления займа по программе «Стимул»
-
1. На какой срок предоставляются займы банкам?
Целевые займы банкам предоставляются Агентством в зависимости от срока ввода объекта в эксплуатацию, но не более чем на 36 месяцев.
-
2. От чего зависит ставка предоставления займа банку?
Согласно методике Агентства, кредитные организации делятся на 8 групп (по шкале от 0 до 7), в зависимости от показателей финансовой устойчивости банка, экспертной оценки, наличия или отсутствия кредитных рейтингов. На сегодняшний день, для 0 группы, куда входят системообразующие кредитные организации с государственным участием в капитале, ставка фондирования фиксируется на уровне 7%. Максимальный размер ставки для банков 6 группы составляет 8,75% годовых. Методикой предусмотрена возможность повышения группы и снижения ставки в случае предоставления банком ликвидного залогового обеспечения.
-
3. По какой ставке банк должен кредитовать застройщика?
Банк устанавливает процентную ставку по кредиту для застройщика, исходя из оценки собственных рисков и своей кредитной политики. Фиксированной маржи условиями программы «Стимул» не предусмотрено.
-
4. На каком этапе банк получает заем от Агентства: до выдачи кредита застройщику или после?
Агентство предоставляет заём банку-кредитору проекта после того, как банк выдаст кредит застройщику (в рамках кредитного договора). Однако возможно предоставление займов и авансом - в размере до 10% от согласованного объема обязательств.
|
| пн | вт | ср | чт | пт | сб | вс |
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
|
7
|
8
|
9
|
10
|
11
|
12
|
13
|
|
14
|
15
|
16
|
17
|
18
|
19
|
20
|
|
21
|
22
|
23
|
24
|
25
|
26
|
27
|
|
28
|
29
|
30
|
31
|
|
|
|
|
